Om at realisere drømmen om hus i Italien
DET STARTER MED FØRSTE TRIN…
Du ser i ejendomsmæglerens udstillingsvindue et hus eller en lejlighed, som du forelsker dig i…
Du får det forevist, og vil, inden du får lov at se huset, blive bedt om at skrive under på en formular, at du ikke må købe det fremviste “uden om” mægleren, samt størrelsen på mæglersalæret, i tilfælde af, at du køber. Læs mere om mæglersalær HER
Du skal aldrig forsøge at handle uden medvirken af en autoriseret ejendomsmægler, for så er du på herrens mark, som nemt bliver et ta’selv-bord for den uautoriserede formidler, samt at du risikerer forkert eller mangelfuld rådgivning. Endelig har den autoriserede en lovpligtig ansvarsforsikring.
Du taber nu dit hjerte, og vil købe huset. Du kan nu godt tilbyde en lavere pris end den, som ejendommen er udbudt til. Det er absolut normalt, at der pruttes om prisen. Ejendomsmægler kontakter så sælger, og et større spilfægteri udspinder sig. Husk at selvom du i huset har set, at der står en vaskemaskine, et køkken og et flot spejl hænger i badeværelset, så følger disse ting ikke automatisk med. I prisdiskussionen kan du så kræve, at disse ting følger med i handlen. I stedet for en del af den prisreduktion, du kræver, er det måske lettere at aftale, at en pæn sofa, et skab, vaskemaskinen eller andet inventar følger med i handlen.
Når så prisen er aftalt, udfærdiges hos mægler en foreløbige kontrakt, der kan sammenlignes med en slutseddel i Danmark – den såkaldte “Compromesso” (:Contratto Preliminare / preliminare di compravendita eller / Proposta irrevocabile d’acquisto). Det er en forhåndskontrakt, som godt nok betyder “Uigenkaldeligt købstilbud” men det er IKKE bindende, og sikrer IKKE din handel, på trods af underskrifter fra dig og sælger. Hvis mægler får et bedre tilbud på ejendommen, kan han udfærdige endnu et “Uigenkaldeligt købstilbud” uden at du får kendskab til det – eller et familiemedlem modsætter sig handlen, ofte er der flere sælgere, hvis huset er arvet, og de er altid rygende uenige…
Du er chanceløs indtil der er underskrevet et “compromesso” 
og erlagt mindst 10% af købesummen – eller bedre: 30%, som er normen.
Compromesso indeholder: ID for sælger og køber. ID for ejendommen, det drejer sig om, salgsprisen og depositum (de 10-30%) samt dato.
Hvis du, inden du når dertil, har forladt Italien, for ferien var ikke længere, er det muligt at skrive under pr. fax og betale beløbet med bankoverførsel til sælgers bankkonto. Når begge parter, køberen og sælger har underskrevet kontraktdokumentet og pengene for “Compromesso” overenskomsten er blevet accepteret af sælgeren, er begge parter, juridisk bundet af kontrakten. Men indtil sælger har erklæret at have modtaget pengene, og du har hans kvittering derfor, kan sælger fortryde. Derfor risikerer du at handlen går i vasken ved at rejse hjem, før depositum er betalt og du har en kvittering.
Når Compromesso er underskrevet af køber og sælger, og forudbetalingen er betalt, og du har kvittering fra sælger for det, kan hverken du eller sælger opsige aftalen. 
Prisen på ejendommen kan ikke længere ændres, og den fulde salgspris skal betales ved skødeunderskrift. Hvis du nu fortryder købet af ejendommen, vil din udbetaling gå tabt. Hvis det derimod er sælger, der trækker sig fra salget, skal han betale det dobbelte af udbetalingen til køber, altså dig. Dette kaldes for “Caparra confirmatoria”. Det er derfor vigtigt, at denne “Caparra confirmatoria” er anført i Compromesso overenskomsten, ellers er denne sanktion ikke pålagt.
Før “Compromesso” overenskomsten skrives under skal det kontrolleres, at ejendommen er fri for gæld, at den ikke er pantsat og ikke er inddraget som del af en evt. udviklingsplan. Husk også at huset købes som beset: Der er ingen tilstandsrapport. Alt hvad du senere opdager af fejl og mangler kommer du selv til at betale for reparation af.
Vil du være ekstra sikker på, at du køber til den rigtige pris, kan du bestille en lokal landmålingstekniker, som før contratto preliminare kan levere en officiel og uafhængig vurdering af ejendommen.
Den vil typisk koste 500 – 800 Euro.
Andet trin..
Tiden, som løber mellem Compromesso og endelig skødeunderskrift hos Notar (atto notarile) anvendes til at fremskaffe de nødvendige dokumenter og certifikater, der vedrører ejendommen, til at fastlægge reglerne for evt. vejanlæg, brugsretter og anvendelse og spørgsmål om hvor skellinier går samt forkøbsret. Det er meget vigtigt at kontrollere, om der er naboer, som er landsbrugere på fuldtid, der kunne have ret til at købe ejendommen. For hvis de har denne ret, har de lov til at købe til den i skødet “angivne værdi” (læs om den under afsnittet “hos Notaren”) Det er den offentlige vurdering.
En nabo-landmand kan have ret til at købe “din” ejendom til den “offentlige vurdering” indtil et helt år efter notarsalget, medmindre han ikke udtrykkeligt har givet afkald på denne mulighed før skødeunderskrift hos Notaren. Så landmænd, der måtte have denne rettighed skal skriftligt afstå sin køberet inden du indgår handlen.
Når så alle lovmæssige dokumenter er indhentet, kommer det næste trin: Møde hos Notaren.
I god til inden Notarbesøget skal du have fremskaffet et “Codice Fiscale” (et person/skattenummer) som skal indhentes på et officielt kontor, typisk i nærmeste større by.
Om lidt erfaring herom, kan du læse på dette link: KLIK
Kommer du ikke selv til Italien til underskrift hos notaren, kan der udfærdiges en fuldmagt til en person, som så kan underskrive på dine vegne. Denne fuldmagt kan udfærdiges af dansk advokat (med attesteret oversættelse af certificeret oversætter) eller ved italiensk nota, ved tilstedeværelse af køber og den person, der skal have fuldmagten. Det koster ca. 800 kr.
Hvis du køber huset sammen med andre: Alle ejendomskøberne kan naturligvis være til stede, men det kan klares af blot én af køberne, for så vidt denne medbringer fuldmagt, udført af dansk advokat (med attesteret oversættelse af autoriseret oversætter). Hvis ingen af køberne kommer til Italien til underskrift hos notaren, kan 3. person underskrive på alle køberes vegne.
Følgende transaktioner foregår hos Notaren:
Et par måneder efter underskrivelsen af Compromesso’et underskrives skødet hos Notaren.
Notarbesøget tager 2-3 timer, hvor han først dikterer skødeteksten til en sekretær. Herunder forhandles om, hvilket beløb, der skal stå i skødet som din købspris. I skødet angives nemlig IKKE købsprisen, men en “angiven værdi” der er betydelig lavere, end den aftalte købspris, og ligger i nærheden af den officielle vurdering. Grunden hertil er, at du skal betale en omsætnings-ejendomsskat på 10%, (og for at denne skat bliver mindst mulig, angives prisen i skødet op til 50% lavere. Det er i nogen grad en forhandling med Notaren, som skønner hvor lavt det kan ansættes, for at man ikke senere bliver anklaget for skattesnyd. Der går op til 3 år, inden man kan vide sig sikker på, at Skattevæsnet vurderer hvorvidt den “angivne værdi” er rimelig, eller om den bliver betragtet som et forsøg på at snyde i skat
Det er nemlig – som jeg fik at vide fra en advokat i Milano: Noget alle gør; det er næppe helt lovligt, men da alle gør det, er det det tætteste man kan komme på at lave noget ulovligt, som faktisk er lovligt… Fik du dén !
Tommelfingerreglen er, at den officielle salgspris ikke må komme under 80-100 gange den skatteværdi, som ejendommen er vurderet til i det officielle ejendomsregister.
Det er i øvrigt lettest af jonglere med tallene, hvis du betaler kontant. Hvis du låner pengene i Italien, kan beløbet ikke sættes lavere end det beløb, du har lånt, som kan være 80% af købsprisen. Det vil altså koste dig en højere 10%’s skattebetaling af den måske 30% højere pris, som vil komme til at stå i skødet.
Det ser jo forkert ud at du låner en sum penge til at købe for, men kun bruger det halve på købet (!)
Der er så dette : Sottodichiarazione: Penge under bordet. Også for at få et lavt officielt beløb i skødet, eller måske ligefrem en lavere pris fra sælger. Der kan dog være en lille hage derved: Hvis det senere viser sig, at andre har forkøbsret til ejendommen, så er det kun prisen i skødet, de skal matche, og ikke din faktiske købspris. Det kan være lejere og naboer, der har fået en sådan ret.
Vi har en god ven, som har bosat sig i Italien og købt hus i Rom. Det er typen som ham, der fik betroet nogle talenter, som han gravede ned, for at være sikker på, at det ham betroede ville være i sikkerhed. Men selv denne pålidelige type betalte lystigt det halve af mæglersalæret 10.000 euro i cool cash for at spare moms på 1000 euroer. Dernæst betalte han 4% ejendomsskat (lavere %sats, da han er fastboende i Italien.) moms af (83,33% af) husprisen (150.000€ + 6.000€ moms samt 30.000€ i kontanter – oven-i-købet med notaren som tilskuer, så normalt er det…
Notaren løb med et salær på 5.300 €, som ved betalingen storsindet blev nedsat til 5.100 € af den flinke Notar.
Nå – det videre forløb hos Notaren er, at Notaren oplæser hele skødet, og Notaren kræver at du forstår flydende italiensk, idet har pligt til at sikre sig, at det er tilfældet. Kan du ikke det, skal du medbringe en tolk, som evt. kan hyres på Den Danske Ambassade i Rom.
Du betaler nu ejendomsskatten på 10%, Notarsalæret på 3-5000 € [læs mere om Notarsaler HER] og stempelpenge på1% samt naturligvis købsprisen fratrukket det, du forudbetalte ved Compromesso underskriften. Måske delvis i kontanter, og delvis på Check, som måske kræves at være banknoteret.
I vil muligvis blive krævet – foruden pas og dåbsattester – at skulle vise Jeres Vielsesattest, naturligvis ledsaget af en oversættelse til italiensk af autoriseret oversætter. Vielsesattesten skal tillige følges af en skrivelse fra Folkeregistret i din hjemkommune, som attesterer at i stadig er gift – ligeledes autoriseret oversat til italiensk.
Helt sikkert kræves det, hvis I låner pengene i Italien. Dem låner i næppe uden begges underskrift mod sikkerhed i ejendommen.
Skal f.eks. din hustru eller du selv købe ejendommen selvstændigt, kan det lade sig gøre, at kun en står på skødet, men banken vil givet kræve at begge underskriver lånet.
Det endelige salgsdokument: “Rogito” skødet underskrives af køber og sælger eller af stedfortræder med gyldig fuldmagt.
To vidner skal være til stede ved underskrift af købekontrakten, et vidne for køber, og et vidne for sælger.
Efter underskriften, bliver kontrakten sendt til tinglysningskontor og de officielle myndigheder, og kommer normalt tilbage til notarens kontor indenfor tre uger, fyldt med flotte stempler og autografer. Du modtager omsider det endelige skøde.
Endelig er huset dit! 
Finansiering af boligkøb
– Selvfølgelig afhængig af, om du havde pengene…
Har du pengene, eller skal der et lån til? Har du friværdi i din danske bolig, låner du dér. Eller du har nået den alder, hvor kapitalpensionen frigives.
I Italien findes der ikke realkreditlån, som vi kender det fra Danmark. Italienske boliglån (mutuo) er enten banklån eller lån fra finansieringsselskaber.
Der findes mange forskellige lånetyper, fastforrentede 5% over 10 – 15 år, variabel rente på 3,5% – 4% over samme antal år.
Det giver en ydelse på knap 9.000 euro om året for hver 100.000 euro du låner i 15 år.
Altså 67.500 kr. i 15 år i husleje pr. 750.000 kr. du låner – variabel rente. Mere ved fastforrentet.
Er du halvgammel kan du ikke få så langtløbende et lån som en yngre -15 år nok.. Er du helgammel kan lånet nok kun løbe i max 10 år.
Hvis du ikke er fast bosiddende i Italien og ikke kan fremvise italienske lønsedler, skal du medbringe lønsedler fra Danmark og selvangivelse, så du kan bevise din kreditværdighed. Det er en vanskelig, men ikke helt umulig opgave, og lykkes det, gives der lån op til 80% at det, som långivers repræsentant vurderer, at huset er værd – hvilket kan være både mere eller mindre end salgsprisen.
Skatterne
Det italienske skattesystem er ret kompliceret. Det er ikke muligt at forklare i detaljer her, da der er for mange undtagelser, særlige tilfælde, osv.
Ved ejendomshandel i Italien skal køber betale en engangs-skat til staten. Denne ejendomsskat ved hushandel er cirka 18% på landhuse og på 10% på byhuse. Denne afgift beregnes på den erklærede salgspris af huset, og kan nedsættes til 3% hvis huset er dit hovedopholdssted, som kan opnås ved at blive indregistreret som bosat i Italien (residenza – opholdsstatus), såfremt det virkelig er tilfældet, at du tager varigt ophold i Italien. Er det som feriebolig er dette ikke muligt.
Afgiften beregnes af den officielt erklærede salgspris, der står skrevet på skødet. Den erklærede pris bør mindst være lig med værdien indskrevet I landregisteret (hvis der er et), som normalt ligger på cirka 30-50% af markedsværdien (dette er dog kun vejledende). Dette gælder hvis du betaler huset kontant, og i samråd med notaren skrives dette mindre beløb i skødet, og betyder, at engangs-ejendomsskatten bliver lavere, idet den jo beregnes som en procentsats af den i skødet anførte købspris.
Det har tilmed den fordel, at den ejendomsværdiskat, du skal betale i Danmark også bliver lavere, idet den ligeledes beregnes af den købspris, der fremgår af skødet, der der ikke, som i Danmark, er offentlige ejendomsvurderinger.
Låner du pengene i Italien, er det vanskeligere at sætte købsprisen i skødet lavere, da den mindst kan være lig din gæld på huset.
Bemærk at du i Italien 1 gang om året i senest den 30.06 eller 2 gange fordelt på den 30.06 og 20.12. skal betale ejendomsværdiskat (IMU) af huset i Italien. Den til Italien erlagte skat kan så fratrækkers i den ejendomsværdiskat, du skal betale i Danmark, iht. beskatningsaftale mellem landene.
Du får ingen opkrævning, men du skal selv henvende dig på kommunekontoret og bede om at komme til at betale ICI.
På dette websted kan du beregne din IMU: http://www.calcoloimu.it/
I nogle tilfælde kan der være tale om at få nedsættelse, men det vil være bedst at tale med kommunen, da der muligvis forekommer variationer fra kommune til kommune. Det kan fx være hvis boligen ikke har “agibilità” – her kan gamle historiske boliger måske komme på tale. Der er en slags offentlig vurdering så tal med kommunen og medbring en kopi af dit skøde på ejendommen, hvor ejendommens data fremgår. Kommunen vil så hjælpe dig med at beregne ejendomsskatten.
Gør du ikke det, kan skattevæsnet senere komme med krav om efterbetaling max 5 år tilbage. hertil kommer så et straftillæg og rentetillæg. Bøden vil som minimum ligge på 6%, men du kan også risikere at blive afkrævet et beløb, som fordobler den oprindelige skattebetaling.
Det italienske skattesystemet
Det italienske skattesystem er lap på lap, lavet af de skiftende regeringer. Resultatet er så indviklet, at man bør alliere sig med både en revisor, en advokat og en køberrådgiver, hvis man går i gang med at købe bolig i landet. Bl.a. har det siden oktober 2006 været muligt at sælge en bolig og slippe med at betale 20 pct. i skat af kapitalgevinsten, selvom boligen er købt inden for de seneste fem år.
Momsen er på 20 pct., men på byggematerialer er den kun på det halve.
Desuden har Prodi-regeringen genindført en arveafgift, som forgængeren, Silvio Berlusconi, havde fjernet. Det er den såkaldte Tassa de Successione, som afhænger af den enkelte arvings relation til den afdøde.
Endelig skal man huske på, at man automatisk bliver skattepligtig til Italien, hvis man bor 183 dage om året i støvlelandet. Og det gælder, hvad enten man har arbejde i landet eller ej.
Eller rettere: Alt det nævnte gælder lige nu, ind til der bliver lavet noget om igen. Enten af Prodi-regeringen, eller fordi regeringen bliver afløst af en ny.
Den danske Ejendomsværdiskat er på 1% af værdien af huset op til 3,04 millioner og tre procent af det derover. Du kan på www.skat.dk hjemmeside hente blanket Hent blanket her >> med vejledning til udfyldningen. Læs nye regler fra juni 2008 og ejendomsværdiskatteloven
Det du har betalt i italiensk ejendomsskat (ICI) kan du fratrække i den danske ejendomsværdiskat.
Sælger du dit hus i Italien indenfor 5 år skal du betale skat af fortjenesten, mellem 23 og 43 procent. Efter 5 år er der ikke skat på fortjenesten.
Notar salær
Efter italiensk lov, har sælgeren ret til at vælge notaren. Notar honoraret afhænger af den officielle salgspris på ejendommen. 
Salær til Notar er omkring 1250 € ved en handelspris på 150.000 € stigende op til 5000,00 € hvis huset koster mere.
Mæglers salær omfatter som regel udgifter til “Estratto Destinazione Urbanistica” og for de nødvendige søgninger angående de foregående ejendomsindehavere. Bolli er stempelmærker, og er 1% af den i skødet angivne værdi.
Engangs-ejendomsskatten ved hushandel erlægges også til Notaren, som så afregner til det italienske skattevæsen. Du vil typisk blive afkrævet salær og skat i ét beløb, som ikke specificeres nøjere, som Notaren sagde til mig: “Alt bliver gjort lovmæssigt og korrekt, jeg er nemlig notar”
Men hvis du ikke behøver kvittering, kan notaren sandsynligvis handles med…
Som notaren også sagde, da jeg spurgte til en kvittering: “Nu har du jo betalt, hvad skal du så bruge en kvittering til?”
Mægler-salær
Du kan forhandle om mæglersalæret, men næppe lavere end 3% fra dig som køber. (Sælger betaler også 3% til mægler). Salæret tillægges derefter moms på 20%. Men se dig for. Du kan blive mødt med væsentlig højere salærkrav, så vær skriftligt enige, før du går videre.
Her er der så Sottodichiarazione: Penge under bordet. Det er et anvendeligt middel til at bringe salæret ned. Du kan måske nøjes med 2/3, og så få 50% rabat på resten, og momsen beregnes så selvfølgelig også kun af de 2/3 salær.
Men du kan nemt risikere langt højere salærkrav. Nedenstående eksempler er set på mægleres internetsider, vel at mærke mæglere, der har specialiseret sig i at hjælpe udlændinge, der vil købe hus i Italien. Salæret indbefatter derfor som regel også assistance til at få Codice Fiscale, oprettet bankkonto, skrevet kontrakter med el, gas og telefon osv.
Jeg vil dog mene, at de fleste lokale mæglere, der så godt nok kun taler italiensk, hjertelig gerne vil hjælpe for normalsalæret, men det forudsætter så, at I kan kommunikere på italiensk.
- Eksempel på salær fra dansktalende websted:
Euro Euro 50.001 – 500.000 : 5% + moms
Euro >500.001: 4% + moms
Momsen er 20%
- eksempel på salær fra dansktalende websted:
Euro Euro 100.001 – 300.000 : 4% + moms
Euro >300.001: 3% + moms
Momsen er 20%
El, vand og varme
For overhovedet at få noget af alt dette leveret, kræves det at du personligt møder op iført en stor portion tålmodighed, for på italienske kontorer er der altid mindst 20 mennesker i kø før dig, og alt ta’r laaaaang tid. Dér skal du underskrive digre kontrakter med de forskellige leverandører af elektricitet, gas – og telefon, med mindre du vil bruge 7 kr. pr minut at ringe til DK, og det dobbelte, hvis du bliver ringet op. Kommunen har der ud over et kontor, hvor du skal henvende dig og bede om at betale for renovation, og et andet for vand, som sandsynligvis ligger i nærmeste større by.
Når du har købt huset, skal du selv henvende dig på alle disse kontorer for registrering. Dette sker ikke automatisk; det synes ikke tilfældet, at kontorerne taler sammen. Samkøring af registre i Italien, skal du ikke frygte…
Der kan aftales automatisk betaling fra en konto i den stedlige bank, når du har åbnet en konto. De fleste banker har website, hvortil du kan få password og se din konto. For at kunne følge betalingerne for el, vand og gas kan du benytte følgende hjemmesider, hvortil du (hvis du forstår italiensk – der er ingen engelsksproget udgave) kan benytte disse LINK:
ENEL: https://www.servizioelettriconazionale.it
GAS : https://enigaseluce.com – http://www.vivigas.it
Vand og renovation kan som regel ikke betales online eller via bank, men enten direkte på et kommunalt kontor eller på et italiensk posthus. Få din nabo til at tømme din postkasse og betale disse giroopkrævninger, så der dog er rindende vand, når du kommer…
Du kan ikke købe bil i Italien, med mindre du er permanent flyttet dertil, [residente] så glem en idé om at have en lille Fiat 500 stående til, når du kommer.
Samlet oversigt over omkostninger
Her følger en kort redegørelse over, hvad der er af egentlige omkostninger i forbindelse med et huskøb i Italien.
I Italien opererer man som nævnt med en reel købspris og en officiel købspris. Den reelle købspris er den købspris, man som boligkøber skal betale for ejendommen, mens den officielle købspris er
den, der kommer til at stå på det endelige skøde. Typisk er den officielle købspris 25 – 50
procent lavere end købsprisen.
KØB
Ejendomsmægler salær: 4 % af købsprisen + 20% moms – eller mere, hvis mægler skal tage fuld hånd om alt, hvad du skal have klaret.
Staten: 10 % af officielle købspris
Notar: Mellem 1250 € til 5000 € (afhænger af prisen) + moms 20%
Bolli – stempelmærker 1%
Autoriseret oversættelse af dokumenter: 75 € pr A4 side
Tinglysning: Ca. 500 €
DRIFT:
Årlig Kommuneskat ICI: 0,5 % af den officielle købspris.
EL: 80 € i tilslutningsafgift (engangsbeløb) og 0,15 € pr. kwh.
Vand: Tilslutningsafgift (engangsbeløb) på 80 €. samt for forbrug.
Renovation: Ca. 100 € om året.
Forsikring: Afhænger af købsprisen og dækningsomfang.
FORBRUG:
For feriehus koster vand og el op mod 50% mere, da der er i Italien er en ekstraskat for hus nr. 2, (secunda casa) altså hvis man ikke er fastboende.
Elpriser fra ENEL:
Indlagt 6.0 kW – Non residente/secunda casa (ikke fastboende)
Contatore elettronico teleletto (automatisk fjernaflæsning af måler)
Tarif: Monoraria:
Pris ialt pr. kWh 0,1858€ (1,40 dkk)
+ fast afgift pr. 2 mdr.: 4,40€ + 15,48€ = 150,00 dkk
+ 10% IVA (moms)
Vand
Pris pr. m3: 1,10 € = 8,25 dkk
+ 10% IVA (moms)
Renovation [Tassa smaltimento]
183,00 € årligt = 1372 dkk
+ 10% IVA (moms)
Gas til køkken og opvarmning:
Ligger typisk på 3-500 kr om ugen i vintersæsonen, når huset er beboet – mindre om sommeren, hvor der kun er opvarming af vand og komfur.
Har du så købt en idyllisk ruin
og tænker ”Så mange penge for en ruin?”. Ja, for tyve år siden var huse at finde i Italien til meget lavere priser. Dengang var de gamle ”rustica” ikke så populære. I de følgende år er efterspørgslen for denne boligtype steget konstant, og der er kun et begrænset antal huse rådighed, da det normalt ikke er tilladt at bygge nye huse på landet. Det er endda ikke muligt at bygge et eksisterende hus større, men kun at ombygge med samme rumfang, indenfor de originale dimensioner.
Restaurering af ældre boliger kræver store kompetencer hvis man ønsker at bibeholde den originale karakter. Hvis boligen er nænsomt restaureret forøges værdien betydeligt – en vigtig omstændighed, hvis huset sælges i fremtiden. Bevar den originale karakter af en ældre bolig, men sørg for samtidig at tilføje moderne faciliteter.
Folk har tit svært med at vurdere hvor mange penge, der er nødvendige, for at restaurere et ældre hus. Sørg altid for at aftale en pris inden der foretages noget-som-helst, og er det mere end et nyt tag eller andre reparationer, hvor gammelt udskiftes direkte med nyt, så kontakt en arkitekt. Ellers risikerer du at lave noget ulovligt, da Italiens byggedirektiver er forskellige fra danske, og endda varierer fra egn til egn. Hvis du er afskrækket ved tanken om at ombygge et hus, så vælg en bolig, der allerede er blevet restaureret…
Er der ikke indlagt vand i huset afhænger prisen af, hvor langt der er fra huset og til den nærmeste kommunale vandledning. Prisen er afhængig af kommunen, og i visse områder af vandværkerne. Indtil 100 meter vil det koste dig ca. 500-1000 €. Hvis afstanden er længere end 100 meter er det muligt, at du selv skal sørge for udgravningerne. Eksempelvis koster det ca. 5000 € at føre 1 km vandledning hen af en grusvej. El: Det afhænger igen af hvor langt væk strømfordelingskassen ligger, og om du er fastboende.
Du kan komme til at betale 1750 € for en afstand på cirka 1 kilometer. Men som fastboende kan prisen blive sat ned til 550 €.
Elforbruget er til højere priser for “secunda casa” [hus nr. 2]. Altså, bor du ikke fast i huset, men har folkeregisteradresse et andet sted, skal du betale noget mere for elforbruget. Det er en skat på el, som alle ejere af et ekstra hus betaler.
En lille ordbog:
| Affittare: Leje |
| Agenzia immobiliare: Ejendomsmæglerfirma |
| Anticipo: Forskud |
| Appartamento: Lejlighed |
| Appartamento condominiale: Ejerlejlighed |
| Assegno Circolare: Banknoteret check, som kan være den eneste form, notaren accepterer betaling på. Dog, har man bankkonto i Italien, vil han muligvs også acceptere en lokal check derfra. |
| Attico: Taglejlighed-rum under taget |
| Avvocato: Advokat |
| Bagno: Badeværelse |
| Balcone: Balkon |
| Bene immobile: Fast ejendom |
| Bi-esposto: Lejlighed med vinduer til to sider |
| Bilocale: To lokaler |
| Camera: Værelse |
| Camera da letto: Soveværelse |
| Cantina: Kælder |
| Caparra Confirmatoria: Depositum. Den foreløbige købskontrakt er i henhold til Codice Civile [borgerlig retspleje] først gældende, når dette beløb er betalt til sælger. Beløbet vil ofte være mellem 10 og 30 % af den aftalte handelspris. Procentsatsen aftales mellem køber og sælger. Trækker køber sig mellem midlertidig købskontrakt og slutpapirer mister denne sit depositum. Er det sælger der trækker sig skal denne betale to gange beløbet til køber jf. art. 1385 c.c. |
| Casa: Hus |
| Casale: Landejendom |
| Catasta: Vedrørende matriklen |
| Catasto: Ejedomsvurdering/matrikel – Kort og Marikelstyrelsen |
| Codice Fiscale: Skatteregistreringsnummer. For at kunne købe en ejendom i Italien skal man være i besiddelse af dette nummer. Kortet fås på skattekontoret, og skal også bruges til at oprette bankkonto, købe gas, el osv. Kan laves af 3. person ved en simpel fuldmagt og et kopi af pas. |
| Comune: Kommune. Her findes alle dokumenter vedrørende bygningsregultativer for samtlige huse i kommunen. Det er her ligeledes muligt at se om der foreligger en byggetilladelse på ejendommen eller om der er udført ulovligt byggeri. |
| Condomini: Medejere |
| Condominio: Ejendom med ejerlejligheder |
| Contratto: Kontrakt, aftale |
| Corridoio: Gang/korridor |
| Cortile: Gård |
| Credito immobiliare: Lån i fast ejendom |
| Cucina: Køkken |
| Cucina a vista: Åbent køkken |
| Cucina abitabile: Køkken med plads til spisebord |
| Cucina angolo: Stue med hjørnekøkken |
| Disimpegno (stanza di): Forværelse eller gang |
| Firma: Underskrift |
| Geometra: Landmåler/byggetekniker. Udarbejder ombygningsprojekter og kan i nogle tilfælde stå for at indhente tilbud og få afviklet ombygningen. |
| Giardino: Have |
| ICI: [Imposta comunale sul Immobile]: Ejendomsskat. Betales én eller to gange årligt, ligger typisk mellem 0,04 og 0,07 % af den skattepligtige lejeværdi. |
| Immobile: Fast ejendom |
| Immobiliare: Vedrørende fast ejendom, ejendomsmægler |
| Immobiliari: Ejendomsmæglere |
| Imposta Catastale: Matrikelafgift ved ejerskifte på 1% eller 168€ |
| Imposta di Registro: Registreringsafgift ved ejerskifte, ligger på mellem 3-15% og betales af køber. |
| Imposta ipotecario: Panteafgift ved ejerskifte på 2% eller 168€ |
| Interessi: Renter |
| IVA: (Imposta sul Valore Aggiuntivo): MOMS 20% |
| Mediatore Immobiliare: Ejendomsmægler. I Italien, er det udelukkende de autoriserede ejendomsmæglere, der har lovligt ret til at udøve aktiviteten og til at opkræve provisioner |
| Notaio: Notar. En offentlig person der står for tinglysning af en hushandel. Notaren formodes at være upartisk, men vil ofte blive udvalgt af køber. Notarens salær er mellem 1,5 og 2,5 % af købsprisen. |
| Oneri Buccaossi: Skat, som betales for at få lov til at ændre bruget af et rum (f.eks. fra en stald til en dagligstue) |
| Permesso di Soggiorno: Opholdstilladelse. Nødvendig hvis man opholder sig i landet i længere tid end 3 måneder. |
| Preliminare di compravendita / Compromesso: Midlertidig købskontrakt. Bindende aftale hvor sælger og køber aftaler pris, transaktionsdato m.v. |
| Procura speciale: Fuldmagt som udstedes til 3. person hvis man ikke selv kan være til stede ved handlen. Denne kan underskrives enten foran en italiensk notar eller foran en notar fra ens eget |
| (Certificato di) Residenza: Udstedes hvis man vælger permanent at bosætte sig i Italien. Registreringsafgiften i forbindelse med en hushandel vil være ca. halveret hvis man har bopæl i Italien, da købet dermed betragtes som køb af ens første bolig. Har man planer om at bosætte sig i Italien indenfor 18 måneder efter huskøb vil man også kunne få den laveste sats i registreringsafgift. |
| Rogito/Atto Notarile: Underskrivelse af skøde. Dette finder sted hos notaren, hvor betalingen og overdragelse af ejerskab også vil finde sted |
| Rustico: Italiensk udtryk for et landhus |
| Sottodichiarazione: Penge under bordet – formindsker salærer og moms |
| TARSU: Renovationsafgift. Betales alt efter beboelsens størrelse og varierer fra kommune til kommune. |
| Tassa de Successione: Arveafgift |
| Tassa smaltimento: Renovationsafgift |
| Tasse comunale dei rifuti: Renovationsafgift |
| Valore Catastale: DEn offentlige vurdering / værdi af matrikelnummeret. Oftest væsentlig lavere end den egentlige købspris. Oplysningerne findes hos Catasto. Se adresser HER: www.agenziaterritorio.it |
| Vendere: Sælge |
| LÆS OGSÅ: Om bureaukratiet i Italien – Om bankkonto og Codice Fiscale Om at købe ejendom i Italien – Brug autoriseret mægler Om huspriser i Italien Hvad siger loven Sådan beskattes du af ferieboligen evt. overdragelse af ferieboligen til børnene NU: Ekstra ejendomsskat i 2012 Hussalg i Italien |
HUSKESEDDEL:
- Codice Fiscale – Skatteregistreringsbevis.
- Medbring alle pas til alt – hav gerne fotokopier med.
- Bed mægler undersøge ejendommens ejerskab, ejendommens gæld og servitutter.
- Kontakt evt. geometra/landmåler til uafhængig vurdering af ejendommen.
- Evt. udfærdigelse af fuldmagt til 3.mand.
- Åbn Bankkonto.
- Underskriv aftale om Webbank, få login og Password.
- Underskriv aftale automatisk betaling for el, gas, evt. telefon, forsikring.
- Oversættelse af slutseddel, skøde, dåbsattest, evt. vielsesattest og attestering af vielsesattest.
- Underskriv Slutseddel, hvor betales forskud 20% 30% af købesummen.
- Få hjemmefra lavet banknoteret check til den samlede betaling hos Notaren.
- Underskriv Skøde, hvor betales notasalær, ejendomsskat ICI, stempel mm.
- Medbring tolk hos notaren, hvis du ikke taler italiensk.
- Besøg nærmeste kontor for levering af el.
- Besøg nærmeste kontor for levering af gas.
- Besøg nærmeste kontor for levering af vand – ofte kommunen
- Registrering for betaling af renovation – ofte kommunen: Tassa Rifiuti .
- Registrering for betaling af ejendomsværdiskat.
- Tegne forsikring for ejendommen.
- Aftal med nabo (eller mod betaling måske ejendomsmægleren) om at kontakte dig, hvis der sker noget med huset + videresendelse af post til DK. Betalinger til det offentlige kan ikke ske via automatisk betaling. Disse regninger kommer kun til din italienske postkasse!
LÆS OGSÅ:
Om bureaukratiet i Italien – Om bankkonto og Codice Fiscale
Om at købe ejendom i Italien – Brug autoriseret mægler
Om huspriser i Italien
Hvad siger loven
Sådan beskattes du ved evt. overdragelse af ferieboligen til børnene
NB: Ekstra ejendomsskat i 2012
Hussalg i Italien
