Der er risiko for dobbeltbeskatning, hvis man ønsker at overdrage
sin udenlandske feriebolig til børnene.

Skatteministeriet har i en meddelelse fra 29. november 2010 fastsat regler om værdiansættelse af udenlandske boliger og sommerhuse ved gaveoverdragelse inden for den nære familie.
Efter reglerne kan en sådan bolig nu værdiansættes med udgangspunkt i de regler, der gælder for værdiansættelse ved beregning af ejendomsværdiskat på grundlag af boligens aktuelle værdi. Reglerne vil i en del tilfælde gøre det billigere at gaveoverdrage f.eks. et spansk sommerhus til børnene.
Mange læsere i tidens løb spurgt til de skattemæssige konsekvenser ved overdragelse af fast ejendom til børn. Det gælder, hvad enten ejendommen overdrages som gave, eller børnene skal betale fuld pris for ejendommen.
Værdiansættelsen af den faste ejendom er et meget væsentligt led i overvejelserne om generationsskifte.
Det skyldes for det første, at ejendommens værdi i sagens natur kan være afgørende for, hvordan den ældre generations økonomi vil se ud før og efter en eventuel overdragelse.
Dernæst er værdiansættelsen afgørende for størrelsen af eventuelle skatter og afgifter som følge af overdragelsen.

Dobbeltbeskatning
Der kan blive tale om beskatning, dels efter danske regler, dels efter reglerne gældende for det land, hvor huset er beliggende. Denne dobbeltbeskatning vil dog ofte være lempet gennem dobbeltbeskatningsoverenskomster. I det følgende omtales udelukkende de danske regler.
Overdragelse af en fast ejendom vil efter danske regler for det første kunne udløse avancebeskatning, medmindre der er tale om en bolig eller et sommerhus, der kan sælges skattefrit efter den såkaldte parcelhusregel eller sommerhusregel.
Overdrages en ejendom helt eller delvist som gave, vil denne ”gave” til barnet endvidere udløse gaveafgift.

Offentlig vurdering
Værdiansættelsen af den faste ejendom – og dermed også størrelsen af et eventuelt skatte- og afgiftstilsvar – påkalder sig derfor en betydelig interesse.
Overdrages en fast ejendom beliggende i Danmark inden for den nære familie, kan familien som udgangspunkt værdiansætte ejendommen efter nogle særlige og ofte meget gunstige regler i et cirkulære fra 1982.
Med overdragelser inden for den nære familie tænkes i første række på overdragelser fra forældre til børn – og eventuelt omvendt, fra børn til forældre. Overdragelser mellem søskende er derimod i denne sammenhæng ikke omfattet af den nære familie.
Cirkulæret fra 1982 indeholder bl.a. den velkendte regel om, at en fast ejendom som udgangspunkt kan værdiansættes til den senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering +/- 15 pct.
1982-cirkulæret har i tidens løb haft umådelig stor praktisk betydning. Det skyldes blandt andet, at Skatteministeriet allerede i 1984 meldte klart ud, at cirkulærets regler om værdiansættelse af fast ejendom som det klare udgangspunkt var bindende for skattevæsenet – også selv om der rent faktisk var stor forskel mellem på den ene side den offentlige vurdering for en ejendom og på den anden side den faktiske handelspris på det fri marked for samme ejendom.

Boligboblen
I slutningen af 1990’erne overvejede man fra centralt hold at fastsætte ændrede regler for værdiansættelsen af bl.a. fast ejendom, således at de skattemæssige værdiansættelser i højere grad svarede til de faktiske værdier for ejendomme ved overdragelse mellem nærtstående. Og sådanne ændrede regler blev rent faktisk fastsat i 2000 for værdiansættelser ved overdragelse uden for den nære familie, eksempelvis ved overdragelse mellem selskab og hovedaktionær.
Men ved overdragelser inden for den nære familie gælder reglerne i cirkulæret fra 1982 fortsat og herunder altså også reglerne om, at en ejendom kan værdiansættes til den senest bekendtgjorte offentlige vurdering for ejendommen.
Reglerne i 1982-cirkulæret må oven i købet i de seneste år nærmest anses for yderligere funderet.
Særligt det overophedede boligmarked før finanskrisen har givet anledning til en række konkrete sager, hvor cirkulærets rækkevidde for så vidt angår værdiansættelse af fast ejendom er blevet sat på spidsen med det resultat, at cirkulæret er blevet opretholdt.
Eksempelvis kan henvises til Spørg om Penge den 12. april 2008.

Spørgsmålet om, hvorvidt cirkulæret fortsat bør opretholdes, har da også været rejst flere gange politisk, set i lyset af, at cirkulærets værdiansættelsesregler i visse tilfælde kan anføres at føre frem til urimeligt gunstige resultater.
Med de seneste års stagnation på ejendomsmarkedet synes de mest kritiske røster dog indtil videre at være forstummet.
Situationen er med andre ord den, at 1982-cirkulæret er udtryk for det, der i fagsproget betegnes som en – meget – fast administrativ praksis. Lidt populært beskrevet kan det anføres, at den administrative praksis nærmer sig ”lov-niveau”.

Udenlandske ejendomme
Kernen i 1982-cirkulæret er, at en fast ejendom kan værdiansættes med udgangspunkt i den senest bekendtgjorte offentlige vurdering ved overdragelse inden for den nære familie.
Det giver imidlertid anledning til at rejse spørgsmålet om, hvad der gælder for udenlandske ejendomme, hvor der i sagens natur ikke foreligger en dansk offentlig ejendomsvurdering.
1982-cirkulæret indeholder ingen regler om netop denne situation. Det betyder som udgangspunkt, at en fast ejendom som udgangspunkt skal værdiansættes til værdien i handel og vandel også ved overdragelser inden for den nære familie.
Hermed er kimen imidlertid lagt til en forskellig skattemæssig behandling ved overdragelser af henholdsvis danske ejendomme og udenlandske ejendomme indenfor den nære familie.
Ganske vist gælder der samme regler for beskatningen af en eventuel fortjeneste ved den ældre generations overdragelse af ejendommen til den yngre generation, hvad enten der er tale om en dansk eller en udenlandsk ejendom. Også gaveafgiften på 15 pct. er den samme.
Men udgangspunktet for opgørelsen af skatte- og afgiftstilsvaret, nemlig værdien af den faste ejendom, kan derimod være forskelligt.
Det skyldes navnlig, at den offentlige vurdering i visse tilfælde er lavere end den faktiske handelsværdi for samme ejendom. Denne forskel betegnes som afstandsprocenten.
Afstandsprocenten svinger fra år til år, men kan være ganske stor i år med store udsving på ejendomsmarkedet, da den offentlige vurdering i perioder kan være præget af et vist efterslæb i forhold til den faktiske prisudvikling på ejendomsmarkedet.

Udenlandske ejendomme og ejendomsværdiskat
Danskere med udenlandsk bolig eller sommerhus vil helt sikkert nikke genkendende til denne problemstilling.
Problemstillingen omkring den danske offentlige ejendomsvurdering har nemlig tidligere været fremme i forbindelse med opgørelsen af ejendomsværdiskat for udenlandske boliger og sommerhuse.
For danske boliger opgøres ejendomsværdiskatten med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering og da reguleret efter særlige regler fra 2002, der skal sikre, at skattestoppet blev gennemført i forhold til ejendomsværdiskat. For udenlandske boliger og sommerhuse blev ejendomsværdiskatten frem til 2008 derimod fastsat på grundlag af handelsværdier.
Med en principiel dom fra EF-domstolen fra 2008 i den såkaldte Jäger-sag blev der imidlertid sat spørgsmålstegn ved lovmedholdeligheden af disse regler.
I den pågældende sag udtalte EF-domstolen, at en medlemsstat ikke kan anvende forskellige regler for værdiansættelsen af en fast ejendom ved beregning af arveafgift, afhængigt af, om ejendommen er beliggende indenlands eller udenlands.
I Danmark medførte dommen, at der blev fastsat ændrede regler for værdiansættelsen af udenlandske ejendomme ved beregningen af ejendomsværdiskat. Ejendomsværdiskatten af udenlandske boliger og sommerhuse mv. opgøres således nu på et beskatningsgrundlag, som tilnærmelsesvist svarer til det grundlag, der gælder for danske ejendomme.

Udvidet ligestilling
Med Skatteministeriets meddelelse af 29/11 2010 søges denne ligestilling mellem danske og udenlandske ejendomme nu udvidet, således at en ligestilling mellem danske og udenlandske ejendomme gælder ikke blot gælder i henseende til værdiansættelsen af udenlandske ejendomme ved beregning af ejendomsværdiskat, men også gælder i henseende til værdiansættelsen af sådanne faste ejendomme ved overdragelse inden for den nære familie.
Det er med andre ord hensigten at imødegå en forskelsbehandling i skatte- og afgiftsmæssig henseende mellem på den ene side overdragelse af danske ejendomme og på den anden side overdragelse af udenlandske ejendomme, hvoraf der beregnes ejendomsværdiskat, indenfor den nære familie.
Skatteministeriet har således oplyst i meddelelsen, at for udenlandske ejendomme, der er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, kan en ejendomsværdi, der er beregnet efter visse af de særlige regler for beregning af ejendomsværdiskat, »?anvendes på linie med den seneste bekendtgjorte ejendomsvurdering efter vurderingsloven ved værdiansættelsen.«

Afstandsprocent
Det betyder – kort fortalt – at en sådan udenlandsk ejendom kan værdiansættes til den aktuelle handelsværdi for ejendommen, reguleret med den såkaldte afstandsprocent. Afstandsprocenten er, som nævnt, udtryk for forskellen mellem handelsværdien og den offentlige vurdering.
Hvad der må anses som den aktuelle handelsværdi for ejendommen, kan fastlægges efter tilsvarende regler som for opgørelsen af grundlaget for beregning af ejendomsværdiskat ved frem- eller tilbageindeksering efter et prisindeks, der er godkendt af Skat.
I ministeriets meddelelse anføres afslutningsvist, at »cirkulærets bestemmelser gælder i øvrigt uændret.«
Efter min opfattelse kan denne tilkendegivelse fra Skatteministeriets side næppe forstås på anden måde, end at +/- 15 pct.-reglen også gælder for de udenlandske ejendomme.