skat ved udlejning af DIN feriebolig i Italien
Du kan købe ferieboligen både som personligt ejet, sammen med andre, eller gennem et selskab som kan være enten dansk eller italiensk. Der er ingen forskel på, og du kalder det feriebolig eller bare bolig…

Når du køber personligt.

Beskatning i Danmark
Du bliver beskattet i Danmark på samme måde som hvis boligen lå i Danmark.

Det der har betydning for beskatningen er, hvordan du anvender boligen.

Udelukkende til privat brug
Er der kun dig, din familie og venner, der bruger boligen privat er der ikke være fradrag for driftsudgifter. Renteudgifter er fradragsberettigede.
Du skal oplyse boligens formueværdi på selvangivelsen for udenlandsk indkomst. Gæld der vedrører ejendommen fratrækkes.
Der skal betales ejendomsværdiskat i Danmark af ejendommens værdi. Se mere her

Avance ved salg vil typisk være skattefrit.

Hvis du lejer ferieboligen ud
 kaldes det erhvervsmæssig anvendelse. Lejeindtægterne er skattepligtige men du kan fratrække boligens driftsudgifter. Derved fremkommer er nettooverskud, som er personlig udenlandsk indkomst. Renteudgifter er fradragsberettigede som negativ kapitalindkomst.
Da der er tale om erhvervsmæssig anvendelse, kan virksomhedsskatteordningen anvendes, og det betyder, at renteudgifter kan fratrækkes i den personlige indkomst, og at overskud kan opspares i virksomhedsskatteordningen.

Fortjeneste ved salg er skattepligtig som kapitalindkomst.

Hvis du både bruger ferieboligen selv, og lejer den ud
kaldes det blandet privat og erhvervsmæssig anvendelse. Det overskud, du får derved skal beskattes som kapitalindkomst. Du kan vælge at opgøre den skattepligtige indkomst efter en almindelig regnskabsmetode – indtægter minus udgifter – eller benytte det gældende standardfradrag. Hvilken metode der er bedst vil afhænge af størrelsen af lejeindtægter og driftsudgifter. Har du først benyttet en af metoderne, kan du ikke skifte til den anden. Renteudgifter er fradragsberettigede i kapitalindkomsten.

Har ferieboligen været brugt som blandet privat og erhvervsmæssigt, er avancen som grundregel skattefri.

Beskatning i Italien
Både efter Italienske regler og efter dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Italien og Danmark vil lejeindtægter skulle indkomstbeskattes i Italien.

Afgørende for beskatningen er, hvordan boligen bruges.

udelukkende til privat brug
Er der kun dig, din familie og venner, der bruger boligen privat, vil der ikke være nogen indkomstbeskatning, da Italien ikke beregner lejeværdi af egen bolig.

Hvis du lejer ferieboligen ud
 er lejeindtægterne skattepligtige i Italien. Beskatningen vil ligge i mellem ca. 23 % – 43 %.

Hvis du bruger ferieboligen selv, og lejer den ud
kaldes det blandet privat og erhvervsmæssig anvendelse , og så er lejeindtægterne skattepligtige i Italien. Beskatningen vil ligge mellem 23 % -43 %.

Andre skatter
 Italien opkræver ikke formueskat.

Ferieboligen bliver pålagt ejendomsskatter som er 0,4 % – 0,7 % af en lejeværdi som fastsættes af de italienske myndigheder.

Fortjeneste ved salg af ferieboligen vil normalt ikke blive beskattet, hvis du har ejet ejendommen i mindst 5 år på salgstidspunktet. Dette gælder uanset om du kun selv har brugt den, eller du også har lejet ud. Har du haft boligen i mindre end 5 år når du sælger, vil fortjenesten ved salg være skattepligtig. Du skal regne med at skulle betale mellem 23 % op til 43 % i skat af fortjenesten.
Husk at i Italien betaler sælger det halve af ejendomsmæglersalæret. Det vil sige mellem 3% og 6% af salgsprisen.

Dobbeltbeskatning
Som du kan se af ovenstående, kan indkomster blive beskattet samtidig i både Danmark og Italien. Da der foreligger en dobbeltbeskatningsaftale mellem Danmark og Italien vedrørende indkomst og formue mellem de to lande, løses det ved, at du i Danmark i din danske indkomstskat fratrækker det beløb, som du har betalt i indkomstskat i Italien.

Køb gennem et selskab
Beskatning i Danmark
Købes ejendommen af et selskab, hvori ejeren er hovedaktionær, vil det have skattemæssig betydning for både hovedaktionær og selskab.

Hovedaktionæren vil blive beskattet med op til 16,25 % af boligens værdi, hvis boligen ikke er erhvervsmæssigt udlejet.

Hvis selskabet dansk, vil det skulle indtægtsføre de løbende indtægter på boligen og kunne fradrage driftsudgifter på boligen. En ejendomsavance ved salg af boligen vil blive beskattet i Danmark. Selskabsskatten vil udgøre 28 %.

Hvis selskabet er italiensk, vil det ikke skulle beskattes i Danmark.

Beskatning i Italien
Er du personlig ejer af det selskab, som ejer boligen, vil du ikke blive beskattet i Italien.

Derimod vil selskabet blive beskattet af overskuddet ved både erhvervsmæssig og blandet anvendelse. Uanset om det er et dansk eller et italiensk selskab, vil nettoindtægterne bliver beskattet med 33 % italiensk selskabsskat.
Ejendomsavancer ved salg af boligen vil være skattefritaget i Italien, hvis selskabet har ejet boligen i minimum 5 år. Har boligen ikke været ejet i 5 år ved salg, vil en avance blive beskattet med 33 % i selskabsskat. Det gælder uanset om det er et dansk eller et italiensk selskab der har ejet boligen.

Dobbeltbeskatning
hvis ejeren af boligen er et italiensk selskab , vil der vil ikke opstå dobbeltbeskatning. Overskuddet og fortjenesten ved salg vil kun blive beskattet i Italien.

Er det et dansk selskab, der ejer ferieboligen, vil der opstå dobbeltbeskatning af overskuddet ved udlejning og af fortjeneste ved salg. Det beløb, der er betakt i italiensk selskabsskat vil kunne fratrækkes i den danske selskabsskat dog højst 28 %.

Læs om: evt. overdragelse af ferieboligen til børnene